мнение
Полторак Григорий

Полторак Григорий: Рынок недвижимости должен замереть

Президент "БЕСТ-Недвижимость"

Повышение ключевой ставки обязательно повлияет на ставки по ипотеке, это уже происходит, но не в таких масштабах, как это сделал Центробанк. Повышение не фатальное, на 1-3% по новым кредитам. Как будут дальше развиваться события, сказать сложно, потому что если банкам не хватит ликвидности, они вынуждены будут кредитоваться у ЦБ. А в этом случае они уже не смогут выдавать кредиты под процент ниже, чем получили сами. Но, с одной стороны, есть политическая воля президента: одобрив решение ЦБ по повышению ставки, он пояснил банкам, что им не нужно делать то же  самое. Если это ненадолго, и ключевая ставка будет снижена, банки так или иначе будут получать ликвидность от ЦБ, то повышение остановится. Но я не думаю, что все быстро вернется назад, ставки могут так и остаться на уровне 15-17%.

Кредитование застройщиков идет по ставкам уже более высоким, это ставит их в крайне тяжелое положение, будут уменьшаться объемы строительства. Если не будет найдено и предложено каких-то других инструментов финансирования стройки, объем строительства новых домов сильно уменьшится. Сейчас слишком много неопределенностей, чтобы давать какие-то прогнозы.

В настоящее время активность по ипотеке достаточно высокая, потому что те, кому кредит был одобрен буквально две недели назад, зафиксировали ставку и активно ищут квартиры. Спрос высокий еще и потому, что люди стараются все сбережения превратить в метры, чтобы не потерять накопленное. Но на рынке полная неопределенность, курс скачет туда-сюда, это может спровоцировать замирание, потому что когда продавцы не знают, что делать, они предпочитают подождать.

Я думаю, что сейчас первая волна людей, которые избавляются от накоплений, схлынет, и все затихнет. 20% по ипотечным кредитам - это психологически критическая точка, но все зависит еще и от реальной инфляции. Например, в 90-х годах, когда инфляция была под 100%, люди брали кредиты и под 60%, потому что понимали, что это все равно дешевле. Но так делали только те, кто рассчитывал холодным умом, а эмоционально это, конечно, запредельная ставка. А сейчас, я думаю, предельной будет ставка именно в 20%, и поток кредитования прекратится.

Теоретически недвижимость может подешеветь, но краткосрочно. Это может быть в том случае, если, например, застройщикам уже одобрили кредит, но не выдадут его, и для достройки им ничего не останется, как продавать все дешевле. Но это возможно только по конкретным объектам, по которым застройщики могут достроить, и им есть, что еще продавать. Могут быть ситуации, когда застройщикам нужно много денег и у них много нераспроданного, тогда такие стройки, скорее всего, встанут. То есть это те, кто сейчас на нуле, и у кого нет собственного финансирования или устойчивого банковского кредитования, их стройки могут просто остановиться и стать проблемными объектами с обманутыми дольщиками. Но это будет не обман, а просто экономика не выдержит столько проектов.

Те стройки, которые достраиваются, будут дорожать в силу высокой инфляции. Поэтому, на мой взгляд, на рынке некоторое время будет наблюдаться сразу два процесса – что-то будет дорожать, а что-то дешеветь. В среднесрочной и дальнесрочной перспективе цены будут расти, потому что любые деньги дешевеют, это закон экономики.

Вторичное жилье на сегодняшний день пока не дешевеет, и я не вижу причин, почему бы ему дешеветь, когда все вокруг дорожает. Но, с другой стороны, кто-то, кому срочно нужны деньги, может сбрасывать цены, и на рынке появятся дешевые объекты, но так было всегда.

Хотелось бы еще упомянуть валютных заемщиков, что будет с ними - тоже сложно сказать. Эти люди сейчас оказались в крайне тяжелом положении, и я даже не знаю, будут ли их спасать, потому что их число невелико. А у нас же все делается, исходя из социальной значимости, когда их было много, то спасали, теперь не знаю, как получится.

Если не будет найдено и предложено каких-то других инструментов финансирования стройки, объем строительства новых домов сильно уменьшится
Присылать мне ответы на мой комментарий